Emplacement stratégique : EHPAD « Résidence Médicis », 172 avenue du Truc à Mérignac (33700), en Gironde, près du centre-ville et à quelques kilomètres de Bordeaux. Résidence de plain-pied de 100 lits, ouverte sur un grand jardin fleuri et un patio arboré aménagés de terrasses ; toutes les chambres donnent sur le jardin. Résidence exploitée par DomusVi.

Le bien : 1 chambre meublée (lot 17) de 23,70 m² au rez-de-chaussée du bâtiment A, avec salle d’eau et WC et accès direct au jardin sécurisé. Mobilier inclus.

Bail commercial : bail commercial meublé de 12 ans à compter du 1er juillet 2017, échéance le 30 juin 2029, sans faculté de résiliation triennale pour l’exploitant ; à son terme, il se poursuit par tacite prolongation. Loyer actuel de 13 048 € HT par an, payable trimestriellement, indexé chaque 1er janvier sur le taux de revalorisation des tarifs d’hébergement fixé par arrêté ministériel, avec un minimum garanti de 0,50 % par an. Prochaine révision le 1er janvier 2027.

Charges optimisées : l’exploitant supporte l’entretien, les grosses réparations de l’article 606 du Code civil, les travaux de mise aux normes liés à son activité et les charges de fonctionnement de l’immeuble, dont il est l’unique occupant ; par avenant de 2017, il a également pris à sa charge la réhabilitation de la résidence (budget estimé alors à 2 millions d’euros). Reste au propriétaire la taxe foncière (environ 311 € par an).

Rendement : rendement brut ≈ 8 % sur la base de 163 500 € FAI. Fiscalité LMNP : au régime réel, l’amortissement du bien réduit l’impôt sur les revenus locatifs. Reprise du bail commercial et des engagements TVA.

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