EHPAD « MARENGO-JOLIMONT ». 7,60 %

Emplacement stratégique : EHPAD « Marengo-Jolimont », 13 avenue Léon Blum à Toulouse (31500), en plein centre-ville, à proximité du métro, de la gare Matabiau et de l’Observatoire de Jolimont. 80 lits exploités par EMEIS (ex-Orpea), dont une unité de soins adaptés de 17 lits dédiée à la maladie d’Alzheimer.

Le bien : chambre meublée au 3e étage, lot n°1067, 20,30 m² Carrez, avec salle d’eau et WC. Mobilier inclus.

Bail commercial : bail commercial meublé récent de 9 ans conclu avec EMEIS, à effet du 1er avril 2025, soit jusqu’au 31 mars 2034. Loyer contractuel de 6 820 € HT par an, payable trimestriellement, indexé chaque année en avril sur l’évolution du prix des prestations d’hébergement des personnes âgées (PPHPA).

Charges optimisées : l’exploitant supporte les charges de copropriété récupérables, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, l’entretien et les réparations courantes (article 605 du Code civil) ainsi que la maintenance de l’immeuble. Restent au propriétaire la taxe foncière (environ 400 € par an), les gros travaux (article 606 du Code civil, remplacement des gros équipements, mises aux normes réglementaires non liées à l’activité) et le renouvellement du mobilier.

Rendement : rendement brut ≈ 7,60 % sur la base de 90 000 € FAI. Fiscalité LMNP : au régime réel, l’amortissement du bien réduit l’impôt sur les revenus locatifs. Reprise du bail commercial et des engagements TVA.

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