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Revente de chambre EHPAD ou appartement senior : nous avons la solution
Page mise à jour en octobre 2026. EHPAD INVEST est un expert indépendant de la revente de chambres EHPAD et de lots en résidence seniors sous statut LMNP depuis 2003 : une centaine de lots vendus chaque année et environ 300 M€ de volume cumulé.
Remplissez le formulaire ci-dessous pour recevoir une estimation de votre bien sous 24h
📊 Combien vaut votre chambre ? Consultez la Cote de la chambre EHPAD — fourchettes de prix réelles par gestionnaire et par région, établies sur 742 reventes signées. Édition août 2026.
Vous souhaitez revendre pour plusieurs raisons :
- Besoin de trésorerie, divorce, héritage, une fiscalité qui a changé ?
- Vous êtes en LMP et souhaitez passer en LMNP en étant en dessous de 23 000 Euros de loyers annuels ? La solution de la vente de votre chambre EHPAD ou appartement en SENIOR est à envisager.
La revente doit se faire par des spécialistes comme nous. Nous existons depuis 2003, c'est vous dire que notre expérience du marché est importante.
Vous avez donc besoin de revendre votre chambre ou appartement.
Vous avez donc besoin de réactivité :
Nous vous répondons sous 24 h (hors jours fériés et week-end) en vous faisant une proposition de revente de votre ou vos lots en maison de retraite.
Comment revendre une chambre EHPAD : les 6 étapes
Revendre une chambre EHPAD, c'est céder un bien loué sous bail commercial à un gestionnaire : l'acquéreur reprend le bail en cours, et rien ne change pour l'exploitant ni pour le résident. La vente passe en pratique par un intermédiaire spécialisé du marché secondaire LMNP, car les agences immobilières classiques n'ont ni la clientèle d'investisseurs ni la pratique du bail commercial. Pièges à éviter et cas particuliers : voir notre guide complet de la revente d'une chambre EHPAD.
- Rassembler les documents : bail commercial complet et avenants, dernière quittance de loyer, taxe foncière et charges de syndic, dernier procès-verbal d'assemblée générale.
- Faire estimer la chambre : le prix découle du loyer net et du rendement attendu par les acquéreurs (5 à 7 % nets en 2026), corrigé selon l'exploitant, la durée restante du bail et les travaux votés. Estimation gratuite sous 24 h (hors week-end et jours fériés).
- Relire son bail : certains baux prévoient un droit de préférence au profit de l'exploitant ou une information préalable ; vérifiez aussi qui supporte les grosses réparations (article 606 du Code civil).
- Signer un mandat de vente avec l'intermédiaire retenu, au prix fixé ensemble.
- Accepter une offre et signer le compromis : au prix du marché, un acquéreur est trouvé en 2 à 3 mois en moyenne.
- Signer l'acte authentique chez le notaire : le bail commercial se poursuit avec l'acquéreur, et la TVA récupérée à l'achat n'a pas à être régularisée s'il continue la location soumise à TVA (dispense de l'article 257 bis du CGI, mentionnée dans l'acte).
Les 6 critères qui fixent le prix de revente d'une chambre EHPAD
La revente laisse le bail commercial en place et, si l'acquéreur poursuit la location soumise à TVA, la TVA récupérée à l'achat n'est pas à rembourser.
En 2026, la durée moyenne d'une revente de chambre EHPAD constatée par nos équipes reste de 2 à 3 mois.
Combien vaut une chambre EHPAD à la revente ?
D'après la Cote EHPAD INVEST (742 reventes signées entre 2016 et 2026), la moitié des chambres EHPAD se revendent entre 95 000 et 145 000 € net vendeur, pour un prix médian d'environ 110 000 € sur 2024-2026. L'exploitant fait l'essentiel de l'écart : de 85 000 à 130 000 € pour une chambre exploitée par Clariane, de 140 000 à 225 000 € pour LNA Santé.
Le calcul de départ est celui de l'acquéreur investisseur : prix ≈ loyer annuel net ÷ rendement attendu. Une chambre qui rapporte 6 600 € nets par an vaut environ 132 000 € à 5 %, 110 000 € à 6 % et 94 000 € à 7 %. Un bail long ou récemment renouvelé, un exploitant solide et l'absence de travaux votés tirent le prix vers le haut de la fourchette.
Depuis 2003, plus de 3 000 clients nous ont fait confiance pour l'achat ou la revente de leur bien en maison de retraite — une centaine de lots vendus chaque année, soit environ 300 M€ de volume cumulé à mi-2026.
Vendre seul, à l'exploitant ou via un spécialiste ?
Quatre canaux existent pour revendre une chambre EHPAD ; ils n'atteignent pas les mêmes acquéreurs.
| Canal | Atout | Limite |
|---|---|---|
| Vente entre particuliers | Pas d'honoraires d'intermédiaire | Très peu d'acquéreurs atteignables ; bail commercial, TVA et compromis à sécuriser seul |
| Rachat par l'exploitant | Interlocuteur déjà connu | Rare en pratique, et sans mise en concurrence |
| Agence immobilière généraliste | Présence locale | Clientèle de futurs résidents plutôt que d'investisseurs ; peu de pratique du bail commercial et de la fiscalité LMNP |
| Intermédiaire spécialisé du marché secondaire | Fichier d'investisseurs LMNP, prix fondé sur des ventes signées, compromis adapté au bail et à la TVA | Honoraires prévus au mandat |
TVA et plus-value : la fiscalité de la revente
TVA. La TVA récupérée à l'achat d'une chambre neuve n'est définitivement acquise qu'au bout de 20 ans. En cas de revente avant ce terme, elle n'est pas à rembourser si l'acquéreur reprend le bail commercial et poursuit la location soumise à TVA : c'est la dispense de l'article 257 bis du CGI, mentionnée dans l'acte de vente. À défaut, le vendeur reverse la TVA au prorata des années restantes, par vingtièmes.
Plus-value. En LMNP, la plus-value relève du régime des particuliers : exonération d'impôt sur le revenu après 22 ans de détention et de prélèvements sociaux après 30 ans. Depuis la loi de finances pour 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value, sauf pour les logements situés en EHPAD, en résidence services pour seniors ou en résidence étudiante, expressément exclus de cette réintégration (article 84 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025).
En LMP, ce sont les règles des plus-values professionnelles qui s'appliquent : faites-les confirmer par votre expert-comptable avant la mise en vente.
Mandat simple ou mandat exclusif ?
Le mandat simple permet de confier sa chambre à plusieurs intermédiaires à la fois. Sur ce marché de niche, où les investisseurs consultent les mêmes plateformes, nous constatons souvent l'effet inverse de celui recherché : un même lot affiché plusieurs fois, parfois à des prix différents, passe pour un bien difficile à vendre et incite l'acquéreur à attendre une baisse. Le mandat exclusif garantit un prix unique et un interlocuteur unique, pour une durée limitée fixée au mandat.
Afin de vous donner une réponse sous 24 H en toute confidentialité dans le cadre de la revente en senior/ehpad, vous pouvez nous envoyer sur [email protected] pour analyse les documents suivants :
Copie du dernier bail commercial (la totalité) et des avenants
Dernière quittance de loyer
Montant de la taxe foncière et syndic (pas besoin du justificatif dans un premier temps)
Dernière assemblée générale (c'est important pour constater si il y aura des travaux)
Prix souhaité (si connu)
Une fois que nous aurons analysé tous ces paramètres, une évaluation vous sera proposée gratuite et sans engagement.
Il vous sera ensuite proposé un mandat de vente de votre chambre (ou de vos chambres).
Pour chiffrer la rentabilité nette d'une chambre EHPAD — avant une revente, ou en vue d'un rachat —, utilisez notre simulateur LMNP.
Questions fréquentes sur la revente d'une chambre EHPAD
Comment se passe la revente d'une chambre EHPAD ?
La revente se déroule en quatre étapes : envoi de vos documents (bail commercial complet, dernière quittance de loyer, charges), estimation gratuite et sans engagement sous 24 h (hors week-end et jours fériés), signature d'un mandat de vente, puis compromis et acte authentique chez le notaire une fois l'acquéreur trouvé. Le bail commercial se poursuit avec l'acquéreur : la vente ne change rien pour l'exploitant.
Quel est le délai pour revendre une chambre EHPAD ?
Au prix du marché, un acquéreur est trouvé en 2 à 3 mois en moyenne, durée constatée par EHPAD INVEST en 2026 ; l'acte authentique est ensuite signé chez le notaire. La première réponse — l'estimation de votre bien — vous parvient sous 24 h (hors week-end et jours fériés).
Combien vaut une chambre EHPAD à la revente ?
Selon la Cote EHPAD INVEST (742 reventes signées entre 2016 et 2026), la moitié des chambres EHPAD se revendent entre 95 000 et 145 000 € net vendeur, pour un prix médian d'environ 110 000 € sur 2024-2026. Le prix dépend surtout du loyer, de l'exploitant et de la durée restante du bail.
Faut-il rembourser la TVA en revendant sa chambre EHPAD ?
Non, si l'acquéreur reprend le bail commercial et poursuit la location soumise à TVA : la revente bénéficie alors de la dispense de régularisation de l'article 257 bis du CGI, mentionnée dans l'acte de vente. Sinon, la TVA récupérée à l'achat est reversée au prorata des années restantes sur 20 ans.
Les amortissements LMNP sont-ils réintégrés dans la plus-value à la revente d'une chambre EHPAD ?
Non. La loi de finances pour 2025 (article 84 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025) réintègre les amortissements dans le calcul de la plus-value LMNP, mais exclut expressément les logements situés en EHPAD, en résidence services pour seniors et en résidence étudiante.
L'exploitant de l'EHPAD doit-il donner son accord à la vente ?
En principe non : la vente ne met pas fin au bail, qui se poursuit de plein droit avec l'acquéreur (article 1743 du Code civil). Certains baux prévoient toutefois un droit de préférence ou une information préalable de l'exploitant : relisez votre bail avant de signer un mandat.
Quels documents fournir pour vendre sa chambre EHPAD ?
Cinq éléments suffisent pour obtenir une estimation : la copie complète du dernier bail commercial et de ses avenants, la dernière quittance de loyer, le montant de la taxe foncière et des charges de syndic, le dernier procès-verbal d'assemblée générale, et le prix souhaité si vous l'avez déjà en tête.
Revente par gestionnaire et par région
Vous détenez une chambre chez l'un de ces gestionnaires ? Accédez à la page dédiée à votre exploitant et à votre région : chiffres observés sur le marché secondaire, biens en vente et estimation gratuite.
emeis (ex-Orpea)
Clariane (ex-Korian)
Colisée
LNA Santé (ex-Le Noble Âge)
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